Koniec z "wirtualnymi" apartamentami. Egipt wprowadza rewolucję na rynku nieruchomości!
Egipski rząd przygotowuje fundamentalną reformę rynku nieruchomości. Nowe regulacje mają ukrócić nieuczciwe praktyki deweloperów i zmusić branżę do pełnej transparentności. Minister Mieszkalnictwa, Infrastruktury i Społeczności Miejskich Randa El-Menshawy zaprezentowała pięć rewolucyjnych zmian. Przepisy mają wejść w życie w przyszłym roku, istotnie zwiększając bezpieczeństwo kupujących, w tym tysięcy Polaków.
Egipt od lat czaruje zagranicznych turystów i kusi drobnych inwestorów relatywnie tanimi apartamentami w kurortach takich jak Hurghada nad Morzem Czerwonym czy luksusowymi willami w El Alamein nad Morzem Śródziemnym. Dotychczas jednak egipski rynek nieruchomości przypominał niejednokrotnie "Dziki Zachód".
Gigantycznym problemem były bowiem ogromne opóźnienia w budowie, deweloperzy finansujący jedne projekty z wpłat na inne, a nawet sprzedaż apartamentów, które istniały wyłącznie "wirtualnie", na papierze. Nowe prawo ma to całkowicie ukrócić i ucywilizować całą tamtejszą branżę developerską.
Zapowiedziana przez minister El-Menshawy reforma opiera się na pięciu rygorystycznych zasadach, które będą musieli spełnić wszyscy deweloperzy:
Każdy projekt budowlany będzie musiał posiadać całkowicie niezależny, dedykowany rachunek bankowy. Środki wpłacane przez kupujących będą mogły być przeznaczone wyłącznie na budowę tej konkretnej inwestycji. Uniemożliwi to firmom "rolowanie długu" i finansowanie innych projektów z tych pieniędzy.
Wpłaty i etapy finansowania inwestycji zostaną ściśle powiązane z realnymi postępami prac na placu budowy.
Nowe prawo wprowadzi całkowity zakaz reklamowania i oferowania do sprzedaży jednostek, zanim deweloper nie uzyska oficjalnego dekretu ministerialnego zatwierdzającego szczegółowy plan inwestycji.
Przed startem sprzedaży deweloper będzie musiał zabezpieczyć na koncie konkretnego projektu rezerwę finansową w wysokości od 3% do 20% wartości inwestycji jako dowód płynności i wiarygodności finansowej.
Pieniądze pobierane od kupujących na tzw. utrzymanie i konserwację budynku będą musiały trafiać na oddzielne, chronione konto, co zagwarantuje, że budynki nie będą niszczały z braku funduszy.
To jednak nie wszystko.
Aby zminimalizować ryzyko bankructwa firm deweloperskich, rząd nałoży na nie obowiązek składania publicznych raportów finansowych co pół roku. Co więcej, developerzy będą musieli stale utrzymywać 5-procentową rezerwę gotówkową na specjalnym koncie. Owa rezerwa będzie służyć do natychmiastowego zwrotu środków klientom, którzy z uzasadnionych przyczyn (np. niedotrzymania terminów przez dewelopera) zdecydują się na odstąpienie od umowy.
Co konkretnie oznacza dla kupującego "niedotrzymanie terminów przez dewelopera"?
Zgodnie z zapisami nowej ustawy, jeżeli kupujący "nie otrzyma kluczy do mieszkania" rok po planowanym zakończeniu inwestycji, będzie mógł zażądać zwrotu wpłaconych środków, które deweloper będzie miał obowiązek wypłacić. Jeśli klient nie będzie jednak chciał rezygnować z zakupu mieszkania po 12 miesiącach opóźnienia, będzie mógł zażądać odszkodowania pokrywającego np. koszt wynajmu innego lokalu za kolejne miesiące zwłoki lub zawiesić wpłaty rat.
Nowe regulacje obejmą wszystkie transakcje na terenie Egiptu co oznacza, że zagraniczni inwestorzy zyskają dokładnie taką samą ochronę prawną jak obywatele Egiptu. Warto jednak pamiętać, że zakup nieruchomości przez obcokrajowca musi być sfinansowany w walucie obcej, przesłanej za pomocą oficjalnego transferu bankowego (SWIFT) z zagranicy do egipskiego systemu bankowego. Gotówka "do ręki" nie wchodzi w grę.
Kiedy nowe prawo wejdzie w życie?
Ostateczny projekt ustawy ma zostać przyjęty przez Radę Ministrów do końca października tego roku. Następnie trafi on pod głosowanie w Parlamencie. Po publikacji w Dzienniku Ustaw deweloperzy otrzymają 12-miesięczny okres przejściowy na dostosowanie się do nowych warunków finansowych i otwarcie kont powierniczych. Realnego, pełnego egzekwowania nowych przepisów i pierwszych kontroli należy się więc spodziewać pod koniec 2027 roku.
Choć nowe prawo bez wątpienia uderzy w mniejszych deweloperów, dla całego egipskiego rynku nieruchomości jest to rewolucja. Kupujący zyskają potężne narzędzia ochrony, a tamtejszy rynek mieszkań będzie miał szansę stać się jednym z najbezpieczniejszych i najbardziej przewidywalnych w całym regionie Bliskiego Wschodu i Afryki Północnej.
Jedno jest pewne: po wejściu w życie nowych przepisów, ryzyko zakupu nieruchomości w Egipcie spadnie do minimum.
Komentarze